相続放棄で「いらない土地」を処分したい？弁護士相談が大切な理由

■相続放棄で利用価値の低い不要な不動産を何とか処分する手続きは？

「相続財産が債務超過の場合は、弁護士に依頼して『相続放棄』の手続きをする」

この事は、当サイトを読んでいただいている方であれば、すでに常識になっているかと思います（参考：『親の借金まで相続したくない』なら【相続放棄】の手続きを！）が、相続財産は現金と借金だけではありません。例えば、直接的な借金ではないけれど、将来的に見てマイナスになるようないわゆる「負の遺産」というものがあります。

例えば、人里離れた場所にある土地や、古くてぼろぼろの空き家など、相続人が相続したとしても、何も利用できないような不動産などがこの代表例です。では、万が一こういった財産が相続財産に含まれている場合は、どうにかして処分することはできないのでしょうか。また、相続放棄をしたとしても、その後の管理義務や注意義務はどうなるのでしょうか。

負の遺産は、借金よりもたちが悪い

例えば、相続財産が債務超過であれば、諦めて相続放棄をすれば良いだけですが、仮に１,０００万円の現金と、山奥の利用価値のない空き家が相続財産だったとします。当然１,０００万円は相続する価値がありますが、山奥の土地は、相続したところで建て直しもできず、また買い手がつくような土地でもありません。ただ所有しているだけで、無意味に固定資産税をとられるだけですから、何のメリットもありません。

この場合、相続人の本心からすると、現金だけ相続したいところですが、残念ながらそれはできません。こういった場合は、オール・オア・ナッシングすなわち「すべて相続する」単純承認か、「すべて相続しない」相続放棄のいずれかを選択する事になります。（この場合限定承認は向かないでしょう）

そのため、相続放棄をせずに１,０００万円を相続する限りは、山奥の土地も、もれなくついてきてしまうのです。こうなると、どうにかして処分することはできないのか、が切実な問題になります。

売れない空き家の処分方法とは

売れない空き家である「負の遺産」は、一度相続してしまうと、末代までつきまとう悩みの種となる恐れがあります。まず、利用価値のない空き家や土地は、だれも買いたがりません。大規模な開発工事でも持ち上がらない限りは、個人や法人の買い手は付かないでしょう。

そこで次なる方法として浮上するのが、国や自治体に買い取ってもらうことです。

ただこれ、現実的にはほぼ無理です。今地方の自治体の多くは、厳しい財政の中運営しています。そんな利用価値の低い土地を買っている余裕はないのです。

「それなら、寄附すれば」と思うかもしれませんが、残念ながら寄附しようとしても基本的には受け取ってもらえません。そもそも固定資産税は、地方税であり「地方の貴重な財源」です。それをたとえ寄附だとしても、自治体が受け取ってしまったら、税収が減る分事実上マイナスなのです。

このように、売れない土地を相続するという事は、とんでもなく面倒な事なのです。

この事態を打開するためには、その土地に価値を見出してもらえるよう、周辺の町おこしレベルから着手するくらいしか有効な方法が思い浮かびません。残念ながら、価値のない不動産を相続してしまいますと、身動きが取れない状態になってしまうことを肝に銘じておくべきです。

相続放棄をしても、無関係ではいられない

「じゃあ、相続放棄をすれば、あとは一切関知しなくていいんですよね？」

と言われたりしますが、実はそうではありません。たとえ相続放棄をしたとしても、「後の事は知らない」といってほったらかしにすることはできません。

実は民法上は、たとえすべての法定相続人が相続放棄をしたとしても、相続財産について「次の管理者」が現れるまでは、依然としてその注意義務や管理義務（自己の財産におけるのと同一の注意義務）があると規定されているのです。

民法940条　相続放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続　　財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。

ですから、すべての相続人が相続放棄をした場合といえども、例えば古い建物が老朽化して隣地に迷惑をかけそうになっているのであれば、それを改善するために業者を手配するなどの対応はしなければならないのです。

では、すべての相続人が相続放棄をした場合、「次の管理者」とは具体的にだれなのでしょうか。

相続放棄された空き家の行く末とは

すべての相続人が相続放棄をすると、利害関係人又は検察官の請求によって、家庭裁判所が「相続財産管理人」を選任します。

民法951条　相続人のあることが明らかでないときは、相続財産は法人と　する。

民法952条　前条の場合には、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の　請求によって、相続財産の管理人を選任しなければならない。

※「相続人のあることが明らかでないとき」は、相続放棄をした場合のような「相続人のいないことが明らかな場合」も含まれていると解釈されています。（新版注釈民法27　647頁）

これにより、相続財産の注意義務、管理義務がやっと相続財産管理人に移動します。これによってようやく空き家の管理責任から解放される事になります。

相続財産のために支出した修理費などはどうなるの？

相続財産管理人が選任されれば、いらない不動産の管理義務はなくなり、一件落着かのように見えますが、実はこれで終わらせられない場合があります。

万が一、相続放棄をした後に、空き家の修理費などの実費を止む無く負担させられていたような場合は、相続財産それ自体に対して清算するよう求める事が出来ます。なお、相続財産は、相続人が一人もいなくなった時は「法人」として扱われることになり、相続財産管理人が自己破産の要領で、この相続財産という法人の清算事務を行なっていきます。この際に相続放棄をした人が、空き家に対して支出した費用の請求を、相続財産管理人に対してすることができます。

ただし、「できる」とはいっても、あくまでも理論上のことで、実際には、できないと考えた方が良いでしょう。というのは、この場面で問題になるような不動産は、市場価値のない不動産である場合がほとんどで（仮に少しでも市場価値があるような場合には、相続放棄のケースとはならないでしょう。）すから、相続財産管理人としても換価処分できない状態に置かれて、いわば、塩漬け状態になってしまうからです。

■相続・相続放棄は弁護士相談が大切！トラブル回避のために･･･

いずれにしても、このように、利用価値の低い不動産が相続財産に含まれる場合は、それに付随してさまざまな問題が発生します。これらの問題の多くは紛争性も孕んでいるため、司法書士では対応できない場合がありますので、必ず相続や相続放棄に強い弁護士に相談するようにしましょう。

また、こういった相続トラブルを前もって防ぐために、遺産相続が始まる前に弁護士に相談を行うことも意味があります。

争族ともいうほど、相続は一般の方が普段考える以上にもめやすく、トラブルがつきものです。
また相続関係の手続きには期限があります。故人の死を悼むまもなく、あっという間に期限がやってきます。例えば、相続放棄は相続開始後原則3ヶ月以内ですので、出来るだけ早めの弁護士相談をおすすめします。（3ヶ月経過後の相続放棄についてはこちら：3ヶ月経過後の相続放棄も認められます！）

当弁護士事務所は相続放棄をはじめ、様々な法律案件に対応している埼玉県越谷市に根ざした法律事務所です。埼玉県越谷市だけでなく、春日部市、吉川市、草加市、川口市、三郷市、八潮市、東京都足立区、その他周辺エリアからご相談・ご依頼を頂いております。

まずはお電話もしくはメールにて相談日時をご予約ください。事務所にご来所いただいたうえでのご相談となります。お電話・メールでのご相談は行っておりませんので、ご了承ください。